Altlasten und belastete Standorte

Was sind Altlasten und was sind belastete Standorte?

Da in der Vergangenheit einigermassen sorglos mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde, bestehen heute eine Vielzahl von Grundstücken, welche mit Schadstoffen belastet sind. Sei es, weil z.B. ehemalige Kiesgruben mit Abfällen zugeschüttet wurden (Ablagerungsstandorte), weil während dem Betrieb von Unternehmungen umweltbelastete Stoffe ins Erdreich einsickerten, z.B. bei Härtereien, Giessereien, chemische Reinigungen (Betriebsstandorte), oder weil sich an gewissen Orten Unfälle mit belasteten Stoffen ereigneten, z. B. Leckagen von Öltanks (Unfallstandorte). Dabei wird unterschieden, ob die Belastungen zu schädlichen oder zu lästigen Auswirkungen für die Umwelt führen. Bestehen lästige Auswirkungen für die Umwelt, so wird von einer Altlast gesprochen. Je nach Intensität der lästigen Auswirkungen besteht ein mehr oder minder grosser Sanierungsbedarf. Regelmässig entstehen dabei sehr hohe Kosten.

Wer hat die Kosten für die Sanierungsmassnahmen zu tragen?

Gemäss dem Umweltschutzgesetz hat der Verursacher die Kosten der Sanierung zu tragen (sog. Verursacherprinzip). Sofern bei einem Altlastenfall mehrere Verursacher beteiligt sind, tragen sie die Kosten entsprechend ihren Verursacheranteilen. Dabei soll derjenige primär den Schaden ersetzen, welcher durch sein Verhalten oder durch das unter seiner Verantwortung erfolgte Verhalten Dritter, die Belastung des Standortes bewirkt hat (Verhaltensstörer). Zu denken ist dabei an den Betreiber einer Anlage, welche direkt zur Belastung der Umwelt geführt hat.

Da die Belastungen zumeist vor Jahrzenten entstanden sind und der damalige Betriebsinhaber, d.h. Verursacher der Belastung, aufgrund der Auflösung des Betriebs oftmals nicht mehr zur Rechenschaft gezogen werden kann, besteht auch ein Interesse, die Kosten der Sanierung z. B. dem Käufer des belasteten Grundstücks, dem Pächter oder dem Mieter teilweise aufzuerlegen. Sie sind Zustandsstörer, welche über den belasteten Standort die rechtliche oder tatsächliche Herrschaft haben. Je nachdem, ob diese von der Altlast Kenntnis gehabt haben und aufgrund der Belastung von einem reduzierten Mietzins oder tiefen Kaufpreis profitieren konnten, können ihnen mehr oder weniger hohe Kosten auferlegt werden.

Oftmals sind die Verursacher der Belastung (Verhaltensstörer) aufgrund von Konkurs oder Löschung der Gesellschaft nicht mehr greifbar. In diesem Fall haftet das Gemeinwesen, d.h. die Gemeinde, der Kanton oder der Bund für die Sanierungskosten. Aufgrund der immer knapper werdenden öffentlichen Mittel ist es aber denkbar, dass versucht werden könnte, zur Schonung der öffentlichen Finanzen einen grösseren Teil der Kosten den Eigentümern der belasteten Grundstücke (Zustandsstörer) aufzuerlegen.

Bauherrenaltlasten

Ein Spezialfall sind die Bauherrenaltlasten. Diese entstehen, wenn auf belasteten, aber nicht sanierungsbedürftigen Baugrundstücken durch den Bau belastete Materialien oder Aushub bewegt wird. In solchen Fällen muss grundsätzlich der Inhaber der Abfälle, d.h. der Bauherr, die Entsorgungskosten tragen. Eine Abwälzung der Kosten auf den Verursacher aufgrund des Umweltschutzgesetzes ist ausgeschlossen. Allenfalls kann der Bauherr aufgrund des Kaufvertrages die Kosten auf den Verkäufer abwälzen. Dies muss aber im Kaufvertrag separat vereinbart worden sein. Entsprechend müssen geplante Bauten auf belasteten Grundstücken bereits bei der Kaufvertragsgestaltung berücksichtigt werden.

Wie kann einer Haftung vorgebeugt werden?

Zunächst sollte unbedingt vor einem Erwerb eines Grundstückes Einsicht in das Altlastenkataster genommen werden. Die im Altlastenkataster erfassten Belastungen haben als bekannt zu gelten, auch wenn der Käufer diese vor dem Abschluss des Kaufvertrages nicht zur Kenntnis genommen hat! Gegenwärtig sind zwar viele belastete Standorte in den kantonalen Katastern erfasst. Trotzdem kann es vorkommen, dass noch nicht erfasste Standorte bestehen. Gerade bei Gewerbeliegenschaften sollte daher vor dem Kauf immer die Frage gestellt werden, welche Betriebe in der Vergangenheit auf dem Grundstück tätig waren und mit welchen Belastungen des Erdreichs zu rechnen ist.
Um die Kosten für die Sanierung von Altlasten dem Verkäufer aufzuerlegen, können in einem Grundstückskaufvertrag Gewährleistungs- oder Kostentragungsklauseln eingefügt werden. Zu beachten ist aber, dass solche Klauseln nur das Verhältnis zwischen den jeweiligen Vertragsparteien betreffen. Die staatlichen Behörden, welche für den Vollzug des Altlastenrechts zuständig sind, sind an solchen Klauseln nicht gebunden, d.h., die kantonalen Vollzugsbehörden werden die Kostenverteilung ungeachtet der zivilrechtlichen Vereinbarung vornehmen. Aufgrund einer zivilrechtlichen Vereinbarung kann aber ein Käufer auf den Verkäufer regressieren. Dies jedoch nur, wenn der Verkäufer noch nicht aus dem Rechtsverkehr ausgeschieden ist.