Mietrecht - Wie beendet man ein bestehendes Mietverhältnis richtig?

Unterschrieben ist ein Mietvertrag relativ schnell. Oft ergeben sich Probleme bei der korrekten Beendigung des Mietverhältnisses. Die häufigste Art ein Mietverhältnis zu beenden, ist die Kündigung einer Partei. Diese kann ordentlich mit vertraglicher oder gesetzlicher Frist, aus wichtigen Gründen auch ausserordentlich oder gar bei sehr triftigen Gründen fristlos erfolgen. V.a. bei der fristlosen Kündigung ist Vorsicht geboten, da die Gründe erheblich sein müssen.

Im Gegensatz zum Abschluss eines Mietvertrages, der formlos erfolgen kann, gelten für Vermieter und Mieter unterschiedliche Formvorschriften für die Kündigung. Vermieter müssen Kündigungen schriftlich auf einem vom Kanton genehmigten Formular erfassen und optimal eingeschrieben versenden. Bei Mietern genügt eine schriftliche Kündigung (ohne Formular), die aber aus Beweisgründen ebenfalls eingeschrieben versendet werden sollte. Vermieter müssen darauf achten, dass Kündigungen bei einer Familienwohnung an beide Ehepartner mit separater Post und jeweils auf dem amtlichen Formular versendet werden. Kündigen bei einer Wohngemeinschaft die Mieter, so müssen alle Unterschriften auf der Kündigung erfasst sein. Bei Familienwohnungen muss auch der Partner die Kündigung unterzeichnen. Fehlt die Unterschrift, so kann die Zustimmung bis zu Beginn der Kündigungsfrist nachgereicht werden, ansonsten verschiebt sich die Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Kündigungen, die diese Vorschriften nicht beachten respektive ohne Zustimmung des Partners erfolgen, sind in der Regel nichtig.

Kündigungstermine und -fristen sind meist in Mietverträgen enthalten. Sollte der Vertrag hierüber nichts aussagen, so sind die gesetzlichen Regelungen zu beachten. Das Gesetz sieht für Wohnräume eine dreimonatige und für Geschäftsräume eine sechsmonatige Mindestkündigungsfrist vor. Die Kündigungsfristen können im Vertrag verlängert werden, müssen aber für beide Parteien gleich lang sein.

Wichtig bei einem Kündigungsschreiben ist, dass es nicht am letzten Tag des Monats (vor Beginn der Kündigungsfrist) zur Post gebracht wird. Im Mietrecht ist der Zugang der Kündigung zur Wahrung der Frist entscheidend. So sollte ein Kündigungsschreiben rechtzeitig vor Beginn der Kündigungsfrist via Einschreiben versendet werden, damit sichergestellt ist, dass es auch pünktlich beim Empfänger ankommt.

Zuletzt besteht auch die Möglichkeit, sich in einem Aufhebungsvertrag einvernehmlich auf einen Beendigungszeitpunkt zu einigen. Fristen und Formvorschriften können dann ausser Acht gelassen werden.