Bauliche Veränderungen am Stockwerkeigentum

Abgrenzung der Gebäudeteile: Sonderrecht, gemeinschaftliche Teile und Sondernutzungsrecht

Die Zulässigkeit und der Umfang baulicher Massnahmen hängen von der rechtlichen Einordnung des betroffenen Gebäudeteils ab. Die Unterscheidung zwischen Sonderrecht, gemeinschaftlichen Teilen und dem Sondernutzungsrecht ist dabei von entscheidender Bedeutung.

Das Sonderrecht

Das Sonderrecht ist die zentrale Befugnis des Stockwerkeigentümers, bestimmte Räume exklusiv zu nutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Bauliche Veränderungen in diesem Bereich dürfen grundsätzlich ohne Zustimmung der Gemeinschaft vorgenommen werden.

Der Umbau der Innenräume einer Wohnung, einschliesslich grösserer baulicher Vorhaben wie der Erneuerung von Bodenbelägen und nicht tragenden Wänden, der Installation von zusätzlichen sanitären oder elektrischen Einrichtungen, fällt also in den Kompetenzbereich des Einzeleigentümers. Und dies, ohne dass er hierfür eine Zustimmung einholen muss.

Eine wichtige Einschränkung besteht jedoch: Die Massnahmen dürfen weder die äussere Erscheinung des Gebäudes verändern noch dessen Bestand, konstruktive Gliederung oder Festigkeit beeinträchtigen. Dazu gehören etwa Bauvorhaben betreffend die Aussenfassade, Fenstersimse und Fenstergitter, fest installierte Klimaanlagen oder Balkongeländer. Diese Bestandteile sind bereits per Gesetz nicht sonderrechtsfähig und gehören zu den gemeinschaftlichen Teilen des Stockwerkeigentums (Art. 712b Abs. 2 ZGB). Bauliche Veränderungen daran erfordern die Zustimmung der Gemeinschaft, um das einheitliche Erscheinungsbild der Liegenschaft bzw. deren strukturelle Integrität zu wahren.

Die gemeinschaftlichen Teile

Die gemeinschaftlichen Teile des Stockwerkeigentums sind all jene Bauteile, welche eine gemeinschaftliche Zweckbestimmung haben. Es handelt sich dabei um den Boden der Liegenschaft bzw. das Baurecht, die elementaren Gebäudeteile, die Gebäudeteile, welche die äussere Gestalt und das Aussehen der Liegenschaft bestimmen sowie die gemeinsamen Anlagen und Einrichtungen (Art. 712b Abs. 2 ZGB). Die im Gesetz enthaltene Auflistung ist abschliessend und zwingend, es können also keine gemeinschaftlichen Teile zu Sonderrecht ausgeschieden werden. Zu den gemeinschaftlichen Teilen gehören etwa der Boden selbst, das Dach, tragende Mauern, die Fassade, Treppenhäuser, die Eingangstüre, die Zentralheizung oder der Lift.

Bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen erfordern einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Ohne einen solchen Beschluss dürfen die Bauvorhaben nicht durchgeführt und fehlbare Eigentümer können zum Rückbau verpflichtet werden.

Das Sondernutzungsrecht

Mit dem Sondernutzungsrecht werden gemeinschaftliche Teile der Liegenschaft exklusiv einzelnen Stockwerkeigentümer zur Benützung zugewiesen. Eine Qualifizierung der Bestandteile als Sonderrecht ist dabei in der Regel nicht möglich, da es sich um nicht abgegrenzte bzw. nicht überbaute Teile der Liegenschaft handelt, wie beispielweise einen Gartensitzplatz oder einen Parkplatz.

Obwohl beim Sondernutzungsrecht die gemeinschaftlichen Teile einem Stockwerkeigentümer zur ausschliesslichen Nutzung zugewiesen werden, bleiben sie rechtlich gemeinschaftliche Bauteile. Die Zuweisung des Sondernutzungsrechts verleiht dem Berechtigten mit anderen Worten keine Berechtigung zur Durchführung von baulichen Veränderungen. Diese bedürfen ebenfalls der Zustimmung der Gemeinschaft, wie dies bei gemeinschaftlichen Teilen der Fall ist. Wird dies versäumt, kann sich die Gemeinschaft wehren und den Rückbau der Massnahme gerichtlich durchsetzen.

Klassifizierung baulicher Massnahmen und Verwaltungshandlungen

Zur Klassifizierung der verschiedenen baulichen Massnahmen im Stockwerkeigentum verweist das Gesetz auf die Regeln zum Miteigentum (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Das Zivilgesetzbuch klassifiziert bauliche Massnahmen nach ihrem Zweck in drei Kategorien. Es gibt notwendige bauliche Massnahmen (Art. 647c ZGB), nützliche bauliche Massnahmen (Art. 647d ZGB) und luxuriöse bauliche Massnahmen (Art. 647e ZGB). Die Zuordnung zu einer dieser Kategorien ist entscheidend für das erforderliche Beschlussquorum innerhalb der Gemeinschaft. Zu beachten bleibt, dass die Gemeinschaft mittels Reglements von den gesetzlichen Regelungen des Miteigentums (insbesondere den erforderlichen Quoren) abweichen kann.

Notwendige Massnahmen (Art. 647c ZGB)

Notwendige Massnahmen sind zur Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache erforderlich. Dazu zählen insbesondere Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Reparaturarbeiten.

• Beispiel: Die Reparatur einer defekten Heizung, Ausbesserungsarbeiten an der Eingangstüre oder die Sanierung eines undichten Daches.

Für die Genehmigung von notwendigen Massnahmen genügt ein einfaches Mehr der anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer (Mehrheit der Kopfstimmen).

Die Notwendigkeit einer Massnahme beurteilt sich dabei anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles. Aufgrund der Notwendigkeit der Massnahmen besteht ein Anspruch eines jeden Eigentümers auf Vornahme der baulichen Massnahmen. Verweigert die Gemeinschaft die Durchführung von notwendigen baulichen Massnahmen, kann ein einzelner Eigentümer das Gericht anrufen bzw. diese bei Dringlichkeit selbst durchführen (Art. 647 Abs. 2 ZGB).

Nützliche Massnahmen (Art. 647d ZGB)

Nützliche Massnahmen sind nicht zwingend, aber sie dienen der Wertsteigerung, der Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit des Gebäudes.

• Beispiel: Eine energetische Fassadensanierung, der Einbau eines Lifts oder die Erneuerung einer noch funktionsfähigen Heizung.

Für die Genehmigung ist ein qualifiziertes Mehr erforderlich, d.h. eine Mehrheit der Kopfstimmen der anwesenden Eigentümer und eine Mehrheit der Wertquoten, welche sich am gesamten Stockwerkeigentum bemisst, womit auch abwesende oder sich enthaltende Eigentümer die Abstimmung beeinflussen können.

Nützliche Massnahmen können durch einzelne Eigentümer mittels Vetorecht nach Art. 647d Abs. 2 ZGB verhindert werden. Wird einem einzelnen Eigentümer durch eine nützliche bauliche Massnahme der Gebrauch seiner Einheit «erheblich und dauernd erschwert oder unwirtschaftlich gemacht», kann dieser sein Veto einlegen.

Ein exemplarisches Urteil des Bundesgerichts veranschaulicht das Vetorecht nach Art. 647d Abs. 2 ZGB: Ein Eigentümer konnte den Bau eines neuen Haupteingangs mit Lift erfolgreich blockieren, da dieser seine Wohnung leichter einsehbar machte und seine Privatsphäre erheblich beeinträchtigte (Urteil des Bundesgerichts 5A_79/2022 vom 16. November 2022).

Luxuriöse Massnahmen (Art. 647e ZGB)

Luxuriöse Massnahmen dienen der Verschönerung der Sache oder der Bequemlichkeit und haben zum Ziel, die Liegenschaft angenehmer verwenden zu können. Die Abgrenzung zu den nützlichen Massnahmen gestaltet sich in der Praxis zuweilen schwierig und geschieht häufig anhand des Kriteriums der Verhältnismässigkeit.

• Beispiel: Die Verwendung von besonders hochwertigen Baumaterialien, der Einbau einer Sauna oder der Anbau eines Brunnens.

Luxuriöse Massnahmen erfordern grundsätzlich die Einstimmigkeit aller Stockwerkeigentümer. Kann das notwendige Quorum nicht erreicht werden, gibt es eine gesetzliche Ausnahmelösung bei luxuriösen baulichen Massnahmen. Sofern die Mehrheit aller Eigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, einer Änderung zustimmt, so kann sie auch gegen den Willen eines nicht zustimmenden Miteigentümers ausgeführt werden. Dies bedingt, dass der nicht zustimmende Eigentümer durch die Änderung in seinem Nutzungs- und Gebrauchsrecht nicht dauernd beeinträchtigt wird, und die übrigen Miteigentümer ihm die vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und seinen Kostenanteil übernehmen (Art. 647e Abs. 2 ZGB).

Die Umsetzung von baulichen Massnahmen im Stockwerkeigentum

Die Stockwerkeigentümerversammlung als Entscheidungsorgan

Ausgangspunkt für die Durchführung von baulichen Massnahmen ist deren Traktandierung und Behandlung anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung. Sie ist das zentrale Organ für die Beschlussfassung über bauliche Massnahmen.

Die Versammlung muss mindestens einmal jährlich stattfinden, kann aber bei Dringlichkeit auch ausserordentlich einberufen werden. Für die Rechtsgültigkeit der Beschlüsse ist nicht nur die Einhaltung der Quoren, sondern auch die ordnungsgemässe Einberufung und Protokollierung entscheidend. Dabei sind im Reglement üblicherweise die Vorgaben zur Einberufung festgehalten. Sofern kein Verwalter bestellt ist und es im Reglement keine genaueren Vorgaben dazu gibt, steht es jedem Stockwerkeigentümer zu, eine Versammlung einzuberufen.

Beschlüsse über bauliche Massnahmen bzw. deren Bewilligung müssen protokolliert werden. Das Protokoll der Versammlung hat nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine konstitutive Wirkung, ein Beschluss entfaltet also nur dann eine rechtliche Wirkung, wenn er ordnungsgemäss protokolliert wird (Urteil des Bundesgerichts 5C.254/2006 vom 8. November 2007, E. 3.1). Die geplante Gesetzesrevision im Bereich des Stockwerkeigentums sieht denn auch vor, dass das Protokoll datiert, unterzeichnet und allen Eigentümern zugestellt werden muss.

Für die Gültigkeit von Beschlüssen ist die Beschlussfähigkeit der Versammlung entscheidend. Diese ist gegeben, wenn mindestens die Hälfte der Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten ist und diese zusammen mindestens die Hälfte der gesamten Wertquoten repräsentieren, wobei immer mindestens zwei Eigentümer teilnehmen müssen (Art. 712p Abs. 1 ZGB). Sollte diese Vorgabe nicht erfüllt werden, muss eine zweite Versammlung einberufen werden. Diese darf frühestens zehn Tage nach der ersten stattfinden und ist bereits beschlussfähig, wenn mindestens ein Drittel der Eigentümer nach Köpfen, mindestens jedoch zwei Personen, anwesend oder vertreten sind (Art. 712p Abs. 2 und 3 ZGB). Durch diese Regelung kann es vorkommen, dass eine Minderheit gültige Beschlüsse betreffend bauliche Massnahmen für die gesamte Gemeinschaft fassen kann.

Bei dringenden baulichen Massnahmen kann eine ausserordentliche Versammlung durchgeführt werden, wobei es im Ermessen des Verwalters liegt, eine solche einzuberufen. In analoger Anwendung des Vereinsrechts (Art. 64 Abs. 3 ZGB) steht es aber auch einem Fünftel aller Stockwerkeigentümer zu, die Einberufung durch den Verwalter zu verlangen.

Die Durchführung und Finanzierung von Bauvorhaben

Die Durchführung der Bauvorhaben wird in der Regel vom Verwalter koordiniert. Der Verwalter nimmt eine zentrale Stellung in der Gemeinschaft ein. Er ist der gesetzliche Vertreter der Gemeinschaft nach aussen und für den Unterhalt des Gebäudes zuständig. Seine Aufgaben umfassen weiter die Einberufung von Versammlungen, die Einholung von Offerten, die Erstellung von Protokollen und die Überwachung der Bauausführung (Art. 712m ZGB).

Zur Finanzierung von bewilligten baulichen Massnahmen wird in der Regel auf einen Erneuerungsfonds zurückgegriffen. Häufig anzutreffen sind jährliche Vorschussleistungen in den Erneuerungsfonds, wobei die Stockwerkeigentümer auch wiederum basierend auf ihren Anteilen unterschiedliche Beiträge leisten müssen. Diese Vorschussleistungen können allerdings nur basierend auf einer reglementarischen Bedingung oder eines Beschlusses der Versammlung verlangt werden. Ist kein Erneuerungsfonds vorhanden, wird im Umfang der jeweiligen Wertanteile den Stockwerkeigentümern Rechnung gestellt.

Je nach Zuordnung des Bauteils bietet es sich ausserdem an, im Reglement einen Verteilschlüssel für die Kosten festzuhalten. Das Beispiel des Liftes als gemeinschaftlicher Teil ist dafür prädestiniert: Während der Lift zwar grundsätzlich für alle Stockwerkeigentümer nützlich ist, so ziehen jene Eigentümer aus dem ersten und allen darüber liegenden Stockwerken unweigerlich einen grösseren Nutzen als jene aus dem Erdgeschoss. Entsprechend werden bauliche Massnahmen beim Lift häufig nicht (nur) nach Anteilen der Stockwerkeigentümer aufgeteilt, sondern zusätzlich ein Verteilschlüssel für die unterschiedlichen Nutzen definiert.

Rechtsweg bei Konflikten

Ein Stockwerkeigentümer, der einem Beschluss nicht zugestimmt hat, kann diesen Beschluss mittels einer Anfechtungsklage anfechten, wenn er eine Verletzung des Gesetzes oder der Gemeinschaftsordnung geltend macht. Die Klagefrist beträgt einen Monat ab Kenntnisnahme des Beschlusses.

Sollten einzelne Stockwerkeigentümer ihren Deckungsbeitrag für bauliche Massnahmen nicht leisten, muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Ganzes gegen den einzelnen Eigentümer klagen. Zur Absicherung von offenen Beitragsforderungen der letzten drei Jahre kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft zudem ein gesetzliches Pfandrecht auf dem Stockwerkeigentum des säumigen Eigentümers eintragen lassen (Art. 712i ZGB). Zudem verfügt sie über ein Retentionsrecht an beweglichen Gegenständen, die sich in den Räumlichkeiten des Stockwerkeigentümers befinden und zur Einrichtung oder Nutzung der Einheit gehören (Art. 712k ZGB).

Fazit und praktische Empfehlungen

Die rechtssichere Planung und Umsetzung baulicher Massnahmen im Stockwerkeigentum kann sich als herausforderndes Unterfangen gestalten und erfordert ein vorausschauendes Vorgehen.

Zusammenfassend lassen sich folgende Empfehlungen ableiten:

• Reglementsprüfung: Vor Projektbeginn ist die sorgfältige Prüfung des Stockwerkeigentümerreglements unerlässlich, da es die gesetzlichen Quoren und Zuständigkeiten abändern kann.

• Dialog und Konsens: Insbesondere bei nützlichen Massnahmen ist die frühzeitige Identifikation potenziell betroffener Eigentümer und die Suche nach einvernehmlichen Lösungen entscheidend, um das Risiko eines Vetos zu minimieren. Zusätzlich ist es lohnenswert, frühzeitig einen gut bewirtschafteten Erneuerungsfonds zu äufnen, um bei unvorhergesehenen Kosten nicht auf die Liquidität der einzelnen Stockwerkeigentümer angewiesen zu sein.

• Rolle des Verwalters: Der Verwalter nimmt in der Regel die zentrale Rolle in der Koordination und Absprache sowohl gegen aussen als auch unter den Eigentümern ein. Eine offene und seriöse Mandatsführung sowie eine klare Aufgabenverteilung an die Verwaltung ist für eine effiziente Projektsteuerung und die Einhaltung der formellen Abläufe elementar.

Durch die Beachtung dieser Grundsätze können Bauprojekte im Stockwerkeigentum nicht nur rechtssicher, sondern auch im Einvernehmen mit der Gemeinschaft realisiert werden. Bei Unsicherheiten lohnt es sich, frühzeitig mit juristischen Fachpersonen in Kontakt zu treten, um Konflikte und langwierige Verzögerungen möglichst zu verhindern.

Dieser Beitrag erschien im Newsletter der WEKA Business Media AG, Ausgabe 09/2025.